Etude Bersier

Coopérative d’habitation et résiliation du contrat de bail d’un locataire-sociétaire

Un récent arrêt du Tribunal fédéral concernant les coopératives d’habitation a été rendu en juillet dernier dans une cause genevoise.

Il nous paraît utile d’en résumer les grandes lignes.

Les juges fédéraux ont clairement précisé que, pour les coopératives d’habitation, la possibilité de résilier librement le bail qui lie le locataire-sociétaire à la coopérative – en respectant le terme et l’échéance convenus – n’existe pas comme telle.

Le Tribunal fédéral a en effet souligné l’interférence qui existe entre le rapport coopératif (créé entre la société coopérative et son membre lors de l’acquisition du sociétariat) et le rapport d’obligations qui résulte de la conclusion du contrat de bail à loyer.

Cette interférence découle de la convergence des buts poursuivis par les parties.

En bref, la résiliation du bail d’un sociétaire ne peut intervenir que pour un motif qui permettrait également son exclusion de la société pour un juste motif ou tout autre motif statutaire. La portée des articles 226a et suivants du code des obligations est ainsi restreinte dans le cas de contrats de bail entre sociétés coopératives et leurs sociétaires.

Si le but principal poursuivi par la coopérative d’habitation est de mettre des logements à disposition de ses membres, il ne peut être contesté que le locataire ayant acquis le sociétariat par souscription de part/s sociale/s l’a fait dans le but de pouvoir obtenir l’usage des locaux cédés à bail.

La résiliation du bail du sociétaire a par conséquent pour effet de priver ce dernier de l’usage des locaux pour la cession desquels il est devenu sociétaire. Il perd ainsi son intérêt à être membre de la coopérative d’habitation. Dans ce cas, il y a donc bien, selon le Tribunal fédéral, interférence entre le rapport de sociétariat et le rapport contractuel de bail qui lient les parties.

Il s’ensuit que le congé signifié sur la seule base des articles 266a et suivants du code des obligations est inefficace en tant qu’il ne respecte pas l’interférence découlant du système de la coopérative d’habitation.

Cela étant, il convient donc de s’assurer de ne signifier une résiliation de bail à un locataire-sociétaire que s’il existe aussi un motif d’exclusion justifié de la coopérative d’habitation. Il faut également qu’il y ait convergence temporelle entre exclusion et résiliation.

Cette jurisprudence devrait amener à un réexamen des statuts de certaines coopératives d’habitation en vue de permettre une exclusion pour des motifs liés au droit du bail, si de telles dispositions statutaires n’ont pas déjà été précisées.

Demeurant à votre disposition.

Marcel Bersier, avocat

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