Coopérative d’habitation et résiliation du contrat de bail d’un locataire-sociétaire

Un récent arrêt du Tribunal fédéral concernant les coopératives d’habitation a été rendu en juillet dernier dans une cause genevoise.

Il nous paraît utile d’en résumer les grandes lignes.

Les juges fédéraux ont clairement précisé que, pour les coopératives d’habitation, la possibilité de résilier librement le bail qui lie le locataire-sociétaire à la coopérative – en respectant le terme et l’échéance convenus – n’existe pas comme telle.

Le Tribunal fédéral a en effet souligné l’interférence qui existe entre le rapport coopératif (créé entre la société coopérative et son membre lors de l’acquisition du sociétariat) et le rapport d’obligations qui résulte de la conclusion du contrat de bail à loyer.

Cette interférence découle de la convergence des buts poursuivis par les parties.

En bref, la résiliation du bail d’un sociétaire ne peut intervenir que pour un motif qui permettrait également son exclusion de la société pour un juste motif ou tout autre motif statutaire. La portée des articles 226a et suivants du code des obligations est ainsi restreinte dans le cas de contrats de bail entre sociétés coopératives et leurs sociétaires.

Si le but principal poursuivi par la coopérative d’habitation est de mettre des logements à disposition de ses membres, il ne peut être contesté que le locataire ayant acquis le sociétariat par souscription de part/s sociale/s l’a fait dans le but de pouvoir obtenir l’usage des locaux cédés à bail.

La résiliation du bail du sociétaire a par conséquent pour effet de priver ce dernier de l’usage des locaux pour la cession desquels il est devenu sociétaire. Il perd ainsi son intérêt à être membre de la coopérative d’habitation. Dans ce cas, il y a donc bien, selon le Tribunal fédéral, interférence entre le rapport de sociétariat et le rapport contractuel de bail qui lient les parties.

Il s’ensuit que le congé signifié sur la seule base des articles 266a et suivants du code des obligations est inefficace en tant qu’il ne respecte pas l’interférence découlant du système de la coopérative d’habitation.

Cela étant, il convient donc de s’assurer de ne signifier une résiliation de bail à un locataire-sociétaire que s’il existe aussi un motif d’exclusion justifié de la coopérative d’habitation. Il faut également qu’il y ait convergence temporelle entre exclusion et résiliation.

Cette jurisprudence devrait amener à un réexamen des statuts de certaines coopératives d’habitation en vue de permettre une exclusion pour des motifs liés au droit du bail, si de telles dispositions statutaires n’ont pas déjà été précisées.

Demeurant à votre disposition.

Marcel Bersier, avocat

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A Propos de l'Auteur

Me Marcel Bersier

Avocat au Barreau de Genève
Maître Marcel Bersier est né à Genève où, après sa licence en droit (université de Genève 1979), il a obtenu le brevet d'avocat en avril 1982. Il pratique le barreau en qualité d'avocat indépendant depuis 1993. Me Bersier est le premier avocat suisse à avoir obtenu le titre de licencié en bioéthique auprès de la faculté de bioéthique de l'université vaticane Ateneo Pontificio Apostolorum à Rome. Me Bersier est membre de l'Ordre des Avocats de Genève, de la Fédération suisse des avocats, ainsi que de nombreuses associations nationales et internationales actives en droit fiscal, droit des affaires, etc. Il a participé à plusieurs panels en qualité de conférencier en Suisse et à l'étranger. Ses principaux domaines d'activité sont le droit fiscal, le droit commercial, le droit des sociétés, le droit des contrats, le droit successoral, le droit immobilier, le droit du travail et la bioéthique. Me Bersier est l'auteur de diverses publications dans le domaine du droit du travail et est directeur de publication d'un Guide pratique du droit du travail auprès d'une maison d'édition dont le siège est à Zürich. En savoir plus →
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Publié le 23/08/2011 (il y a 3 années)

Catégories:
Etude Bersier, Avocats Genève

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