Le juge ne peut pas répartir entre les locataires les coûts liés à des prestations supplémentaires du propriétaire selon son bon vouloir

C’est ce que le Tribunal fédéral a précisé dans un arrêt du 21 mai 2013 (cause 4A_727/2012).

Dans cette cause le Tribunal fédéral avait été appelé à se prononcer sur une question juridique de principe, à savoir le pouvoir d’examen du juge sur la méthode préconisée par le bailleur pour répartir le coût des travaux à plus-value sur les loyers.

Il est rappelé que seules les améliorations créant des plus-values peuvent être répercutées sur le loyer conformément à l’article 269a let. b du code des obligations.

Les travaux d’entretien courant de l’immeuble entrent en effet dans le loyer actuel payé par le locataire, sans qu’ils puissent être mis à sa charge.

En ce qui concerne les travaux à plus-value, si une hausse est possible, aucune norme fédérale ne prescrit de règles de répartition entre les locataires. Diverses méthodes sont envisageables étant rappelé que selon l’article 269 du code des obligations, le caractère admissible d’un loyer s’apprécie pour le local loué, et non en fonction du rendement de l’immeuble entier (ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186).

La ventilation de ce coût des travaux à plus-value peut ainsi s’opérer selon la clé de répartition applicable à la propriété par étage (ATF 116 II 184), selon la surface des appartements (ATF 116 II 184 p.189), selon leur volume (ATF 120 II 100 p.105), au prorata du nombre de pièces par logement (ATF 116 II 184 p.189), en fonction  du pourcentage que représente l’investissement à plus-value par rapport à l’état locatif avant la hausse (ATF 118 II 415 p. 421).

Le pouvoir d’appréciation du juge dans le choix du système de répartition a été enfin clairement précisé par le Tribunal fédéral dans son arrêt de mai 2013.

Ce dernier a indiqué que le choix de la méthode de répartition appartient d’abord au bailleur. Ce n’est que si la clé de répartition ne ressort pas explicitement du calcul de hausse effectué par le propriétaire-bailleur que le juge pourra appliquer le système qu’il tiendra pour équitable. Il en ira de même, selon le Tribunal fédéral, lorsque la clé de répartition adoptée par le bailleur se révèle insoutenable (ATF 125 II 421 p. 424), notamment parce qu’elle ne répercute pas les frais concernant la chose louée ou qu’elle tient compte de particularités personnelles des locataires.

Autrement dit, il n’appartient pas au juge d’écarter le choix de la méthode appliquée par le bailleur au profit d’une répartition qu’il jugerait plus équitable et plus favorable au locataire. Il ne doit intervenir que si la méthode appliquée par le propriétaire est insoutenable.

C’est ainsi que  le coût d’importantes rénovations relatives à l’enveloppe du bâtiment réparti par le bailleur selon la méthode de nombre de pièces par appartement apparaît appropriée dès lors que chaque logement profite de la rénovation. La décision du Tribunal des baux et loyers genevois, suivie par la Cour de justice cantonale, de procéder à une autre répartition, au prorata des loyers, a dès lors été annulée au motif  que les juges dudit tribunal ont outrepassé leur pouvoir d’appréciation, ce que la Cour cantonale aurait dû constater.

Cette décision du Tribunal fédéral est la bienvenue pour les bailleurs dont le pouvoir de choisir comment ils entendent répartir le coût des améliorations qu’ils financent est ainsi précisé, notamment par rapport au pouvoir d’appréciation limité des juges à ce propos. Il est probable qu’elle sera également bénéfique aux locataires dès lors que les propriétaires devraient être plus enclins à entreprendre sereinement des travaux à plus-value dans un cadre de hausse clarifié.

MB/août 2013

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A Propos de l'Auteur

Me Marcel Bersier

Avocat au Barreau de Genève
Maître Marcel Bersier est né à Genève où, après sa licence en droit (université de Genève 1979), il a obtenu le brevet d'avocat en avril 1982. Il pratique le barreau en qualité d'avocat indépendant depuis 1993. Me Bersier est le premier avocat suisse à avoir obtenu le titre de licencié en bioéthique auprès de la faculté de bioéthique de l'université vaticane Ateneo Pontificio Apostolorum à Rome. Me Bersier est membre de l'Ordre des Avocats de Genève, de la Fédération suisse des avocats, ainsi que de nombreuses associations nationales et internationales actives en droit fiscal, droit des affaires, etc. Il a participé à plusieurs panels en qualité de conférencier en Suisse et à l'étranger. Ses principaux domaines d'activité sont le droit fiscal, le droit commercial, le droit des sociétés, le droit des contrats, le droit successoral, le droit immobilier, le droit du travail et la bioéthique. Me Bersier est l'auteur de diverses publications dans le domaine du droit du travail et est directeur de publication d'un Guide pratique du droit du travail auprès d'une maison d'édition dont le siège est à Zürich. En savoir plus →
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Publié le 27/08/2013 (il y a 4 années)

Catégories:
Chronique, Etude Bersier, Avocats Genève

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